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结束沉闷 港资房企内地扩张加速

来源:未知  10-20 07:22  浏览次数:

进入下半年后,香港房企对内地市场有了更浓重的兴趣。北京商报记者整理发现,九龙仓除了分拆香港主要物业独立上市之外,同时近期在内地拿下多宗地块;恒隆地产也有大额融资筹划以推动内地业务的发展;此外,新世界发展日前泄漏,将投入160亿-200亿港元在内地拿地。但逆势积极布局内地市场的背地,多家香港房企内地业绩下滑已是不争事实。

加码内地楼市

近日,多家香港房企一改此前的沉静,纷纷剑指竞争愈发剧烈的内地市场。

在香港房企这一系列内地发展的动态中,九龙仓无疑是最受关注的。该公司将香港主要业务和内地业务差别开来的分拆上市打算有了本质性的推进,日前已获联交所同意。财务数据显示,截至2017年6月30日,分拆出去的九龙仓置业总资产为2640亿港元。

与此同时,沉寂多时的九龙仓在内地市场也接连拿下了多宗地块。九龙仓9月初在苏州夺得的几宗地块,其中有地块楼面价为3.65万元/平方米,自持面积比例为25%。9月21日,九龙仓又以62.6亿元总价及16%自持面积比例拿下北京丰台区的一宗住宅地块。

同时,港资房企恒隆地产日前对外宣布,已向中国银行间市场交易商协会正式申请注册及提议发行总额不超过人民币100亿元的境外非金融机构人民币债务融资工具,并于未来适时发行一期或多期。

值得一提的是,销售多项内地资产以及推动新世界中国私有化之后,新世界发展对内地市场的投入也在逐步加大。在2017财政年度全年业绩会上,新世界发展执行副主席兼总经理郑志坚强调称,欲鼎力发展内地市场,希望增多华南区域以及其余一二线城市土地,而拿地金额方案在160亿-200亿港元之间。

值得注意的是,与上世纪90年代港资房企在内地的风生水起相比,现在港资房企在内地却表现平平,前20强房企中难觅港资房企身影。在第一太平戴维斯北京项目及开发参谋部董事兼负责人熊志坤看来,相较于内地踊跃扩张的大多数房企而言,对香港房企的印象多是谨慎和保守,发展步调较为迟缓,市场规模也相对较小。但港资房企在经营性物业、对项目利润的把控方面仍是很不错的。在行业人士看来,这也许是港资房企利用本身优势再度发力内地楼市的原因。

业绩下滑已成事实

需要注意的是,随着内地房企销售规模近年来加速扩展,房地产市场集中度连续攀升,香港房企的市场排位在不断下调。多家香港房企内地业绩下滑已是不争的事实。

克而瑞研究中心相关统计报告显示,2017年上半年销售金额TOP30房企的门槛高达309亿元,较去年同期上升了78%,而集中度也达41.8%,较2016全年回升了10多个百分点。而且,北京商报记者从上述排行榜发现,内地房企占据着主要位置,而九龙仓等多家香港房企的排名相比一季度则有所回落。

目前,内地房地产行业进入下半场。同策咨询研究部总监张宏伟认为,楼市下半场有以下几个特点:第一,市场逐渐成熟,竞争越来越激烈,市场集中度越来越高,港资房企在这个变化过程中并不占优势,以李嘉诚旗下资产为代表的港资房企也不例外;第二,标准化操作流程的树立,品牌开发企业通过标准化操作实现“倏地开发快捷销售”的高周转策略,而高周转的当面是行业利润率逐渐走低,以利润为导向的港资房企很难适应这个变化;第三,企业必需通过修炼内功进步自己的盈利能力;第四,产品力表示上已经不再是港资房企惟一的优势,当前,内地开发企业产品开发能力甚至已经根本上赶超了港资、境外房企,港资房企产品已不具备完全的竞争优势;第五,房地产行业竞争焦点聚焦到产品开发完之后的社区服务、物业服务等方面。

分析人士表示,香港房企的发展模式并不适应内地的市场环境,规模和影响力也不如内地房企,也没有内地政策层面偏向性的利好,所以在内地拿地面临的艰苦相对较大。多数香港开发商不适应内地的发展,不敢高价拍地,只能通过协议拿地。而且产品溢价才能也不强,许多二手项目不愿与其协作,所以规模扩大有难度。

思路决议出路“如果香港房企早期像内地房企那样发展的话,现在国内十大开发商最少有两家是香港的,但是现在却没有一家。在中国的房地产市场里,不进取就落伍。十年之前赚10个亿,是一个了不得的公司,在今天再赚10个亿,很快就会被边沿化。”此前在2017年博鳌房地产论坛上,路劲地产董事局主席单伟豹不无惋惜地说。

路劲集团的发展便是港资房企在内地发展的一个案例样本。剖析人士表现:“当年收购顺驰第二年,路劲排名17位,然后每年往后降,现在已经掉到了30名。假如再不转变经营方式,就站不住脚了。”

改变运营方式是港资房企应对市场的一个选择。目前很多港资房企在内地的布局更加倾向于商业地产而非住宅开发。恒隆地产即其一,目前恒隆在上海、沈阳、济南、无锡、天津以及大连共计拥有8个名为“恒隆广场”的贸易综合体项目。在剥离了多个二三线城市的项目后,新世界集团也选择加码商业地产。未来新世界发展拟斥资80亿元发力金融及商业综合体。

在张宏伟看来,由于内地房地产行业进入下半场,港资房企的市场竞争优势及发展空间相对之前小了许多,也会迫使各家港资房企的策略产生一定变化。最终各家房企“因地制宜”制定相符本人的布局与发展策略,寻求企业的中长期稳健发展。

在熊志坤看来,国内一线城市是楼市调控重点,部分城市的重点区域也是调控焦点,港资房企的选择开始从热点城市、热门区域向二线城市、非热点区域转移。“港资房企的选择无疑是聪慧的。从去年开端,内地房地产市场发展最迅猛的不是北上广深,反而是合肥、郑州、武汉、成都等为代表的二线城市。转换了思路的港资房企,会在内地楼市中施展越来越重要的作用。”熊志坤称。

张雄伟以为,对于港资房企来讲,通过拿地调整城市布局换仓谋求下一轮市场发展机遇,才干终极实现公司布局战略总体坚持公道、健康。

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